Avocat; les prix repartent à la hausse dans l’ancien, le marché reste fragile

Sans retrouver les niveaux records observés après la crise sanitaire, le marché paraît progressivement sortir de la phase de paralysie provoquée par la flambée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’accès au crédit. C’est en tout cas ce qui ressort des données compilées ces derniers mois par les notaires.

Cette amélioration reste toutefois fragile : les professionnels de l’immobilier communiquent très régulièrement sur la crise profonde du secteur du logement, marquée par l’effondrement de la construction neuve et une tension persistante sur le marché locatif.

Entre mars 2025 et février 2026, le marché immobilier alsacien a donc amorcé une stabilisation après deux années particulièrement difficiles. Les prix repartent légèrement à la hausse dans la plupart des segments, plus particulièrement l’ancien, avec des progressions parfois marquées dans certaines villes moyennes et territoires périurbains.

De l’hétérogénéité de l’Alsace

L’Alsace reste un territoire particulièrement hétérogène avec ses zones à prix élevés quels que soient les types de bien (Strasbourg et l’Eurométropole ; Saint-Louis et la zone frontalière suisse ; Colmar ville dans une moindre mesure) et d’autres bien moins cotées (Mulhouse ville, Alsace bossue et du Nord, fond de vallées haut-rhinoises).

Les écarts vont parfois du simple à plus du double comme pour un appartement ancien en ville entre Mulhouse (1 500 €/m2) et Strasbourg (3 390 €/m2). Mais ces écarts semblent être en train de se resserrer. Tout doucement certes, mais tout de même.

Des territoires périphériques à la hausse

La dynamique la plus marquante concerne surtout les secteurs situés en dehors des grands centres urbains. Dans le Bas-Rhin, Strasbourg campagne affiche une hausse de 4,6 %, Molsheim de 4,7 % et Sélestat de 7,6 % sur les appartements anciens. Des niveaux qui traduisent un regain d’intérêt pour les villes moyennes et les territoires périurbains, où les acquéreurs cherchent davantage de surface habitable pour des prix encore accessibles.

Le phénomène apparaît encore plus nettement dans plusieurs secteurs du Haut-Rhin. Munster enregistre une hausse de 11 % sur les appartements anciens et Rouffach-Guebwiller de 15,6 %, soit l’une des plus fortes progressions régionales. À Neuf-Brisach, la hausse atteint 6 %.

Globalement, du côté des appartements anciens, le prix médian s’établit à 2 810 €/m2 dans le Bas-Rhin (+2,1 %) et à 1 940 €/m2 dans le Haut-Rhin (+1,7 %). Les écarts restent toutefois très importants d’un territoire à l’autre.

Ces évolutions contrastent fortement avec les tendances observées en 2023, lorsque de nombreuses communes du Haut-Rhin voyaient encore leurs prix reculer. Dans la profession, on estime qu’elles pourraient traduire un retour progressif des acheteurs après une période d’attentisme liée aux conditions de financement.

Sans surprise, Strasbourg demeure largement en tête des marchés alsaciens les plus chers pour les appartements avec un prix médian de 3 390 €/m2, donc. Mais la hausse y reste relativement contenue (+1,6 %), loin des envolées observées après la crise sanitaire. Même constat dans l’Eurométropole, où les prix progressent peu.

Les maisons anciennes ont la cote

Le marché des maisons anciennes semble lui aussi retrouver de la vigueur. Dans le Bas-Rhin, le prix médian atteint 260 200 €, soit une progression de 4,1 % sur un an. Le Haut-Rhin affiche également une hausse de 3,3 %, avec un prix médian de 242 800 €.

Là encore, certaines évolutions sortent nettement du lot. Dans le Haut-Rhin, les secteurs de Masevaux (+16,4 %) et Thann-Cernay (+11,1 %) enregistrent des progressions particulièrement fortes. À l’inverse, d’autres territoires corrigent plus nettement leurs prix, comme Ribeauvillé (-14,6 %) ou Lapoutroie-Kaysersberg (-4,7 %).

Si on peut être tenté d’y voir une forme d’homogénéisation des prix, le chemin est encore long, notamment pour les vallées de Saint-Amarin (prix de vente médian à 148 800 €) ou de Ste-Marie-aux-Mines (166 500 €). Ces deux zones affichent les prix les moins élevés de la région pour ce type de bien.

À l’autre bout, c’est évidemment Strasbourg qui reste, et de loin, le secteur le plus cher (402 500€) mais les prix y reculent légèrement (-1,2 %). À l’inverse, Sélestat progresse de 4 % tandis que Saverne continue de gagner du terrain. Tout comme Saint-Louis (+2,3 %) qui, avec 343500€ dépasse désormais le prix médian pratiqué dans l’Eurométropole hors Strasbourg.

Le neuf patine encore

Le marché du neuf demeure pour sa part beaucoup plus tendu. Les mises en chantier ont chuté de plus de 10 % au niveau national au 2e trimestre 2025 et le volume de transaction est toujours historiquement faible.

Pour les appartements, dans le Bas-Rhin, le prix médian atteint 4 090 €/m2 (stable), mais Strasbourg continue d’enregistrer des valeurs particulièrement élevées avec 5 800 €/m2 (+10,2 %). Dans l’Eurométropole, les prix progressent encore de 5,6 %, à 4 540 €/m2.

Plusieurs secteurs intermédiaires restent également orientés à la hausse, notamment Molsheim (+7,4 %) et Sélestat (+3,4 %). Dans le Haut-Rhin, les prix du neuf apparaissent globalement stables à 3 900 €/m2 (+0,2 %), avec des progressions à Colmar (+4,4 %) et Saint-Louis (+3,8 %), tandis que Mulhouse recule de 4,2 %.

Cette géographie des prix confirme une tendance déjà observée depuis plusieurs années : les acquéreurs arbitrent de plus en plus entre proximité des métropoles et capacité d’achat. Dans plusieurs secteurs ruraux ou semi-ruraux, les surfaces accessibles restent nettement supérieures à celles des grandes agglomérations.

Le foncier augmente encore

Le marché des terrains à bâtir reste quant à lui particulièrement contrasté. Dans le Bas-Rhin, le prix médian atteint 93 600 €, en hausse de 9 % sur un an. Cette progression reste portée par la rareté du foncier disponible, notamment autour de Strasbourg et des secteurs périurbains.

Dans le Haut-Rhin, les prix apparaissent beaucoup plus stables, avec une hausse limitée à 0,3 %. Mais en baisse partout sauf autour de Mulhouse où la hausse frôle les 8 %.

Un marché plus rationnel ?

Après l’euphorie de l’après-Covid puis le choc du resserrement du crédit, le marché immobilier alsacien semble donc entrer dans une nouvelle phase. Les prix ne flambent plus, mais ils résistent globalement mieux que ce que certains observateurs anticipaient il y a encore peu de temps.

Le retour certes très progressif de conditions de financement un peu plus favorables semble redonner de l’air aux acquéreurs, même si le niveau des taux reste élevé comparé à celui du début des années 2020.

Dans ce contexte, les marchés les plus dynamiques ne sont plus forcément les centres urbains les plus chers, mais plutôt les territoires capables d’offrir un meilleur compromis entre prix, espace et qualité de vie.

L’Alsace confirme ainsi une tendance déjà perceptible, pour ne pas dire bien installée, depuis plusieurs années : le marché immobilier régional demeure très fragmenté, avec des réalités très différentes d’un territoire à l’autre. Derrière les moyennes régionales, ce sont désormais les dynamiques locales qui dessinent les véritables évolutions du marché.