Avocat; 11 points pour comprendre les nouvelles règles du jeu

Le Plan local d’urbanisme en vigueur aujourd’hui à Saint-Malo remonte… à 2006 ! Sa nouvelle version, qui doit encore passer dans les mains des services de l’État et faire l’objet d’une enquête publique, vient d’être approuvée par le conseil municipal.

Si tout va bien, « le nouveau PLU devrait pouvoir être adopté avant la fin 2025 », espère le maire Gilles Lurton, qui ne voudrait pas avoir à le valider à la toute fin de son mandat. Mais, concrètement, qu’est-ce qu’il va changer ? Nous avons retenu quelques exemples parlants.

1. Moins d’espaces naturels consommés

C’est une obligation qui s’impose aux collectivités : réduire la consommation d’espaces agricoles et forestiers. Autrement dit, les villes ne peuvent plus s’étendre à l’infini. Pour la période 2021 – 2031, Saint-Malo Agglo s’est vu ‘attribuer’ 155 hectares urbanisables.

Saint-Malo, comme ville centre, pourra en consommer un tiers, soit 53,9 hectares, dont 38,6 dédiés au logement. Cela représente 5,4 hectares artificialisés en moyenne par an, contre 6,8 pour la période 2014-2024 et 7,70 pour la période 2011 – 2021. Reste cependant l’objectif de 500 logements nouveaux par an, pour maintenir le nombre d’habitants à Saint-Malo : 20 % seulement le seront en extension urbaine. Le reste se fera « en renouvellement urbain ».

2. Davantage de zones naturelles protégées…

L’équipe de Gilles Lurton en avait fait son thème de campagne : le maintien du cadre de vie des Malouins. Ainsi, la protection de l’environnement est désormais l’axe n°1 de ce nouveau PLU, et la préservation du patrimoine le n°2. Concrètement, on recense désormais 134 hectares d’espaces boisés classés, 95 hectares d’espaces verts protégés, 80 hectares de zones humides, mais aussi 85 km de haies et alignements d’arbres protégés (contre 27 km dans le PLU actuel) et près de 18 hectares « de parcs et jardins d’ornement privés protégés ». 207 « arbres isolés à protéger » sont aussi répertoriés. Conséquence de tout cela, 1 231 de « zones naturelles strictes » figureront au nouveau PLU, contre 262 jusqu’ici. Enfin, 18 « cônes de vue » sont instaurés : ils visent à « préserver les perspectives et éviter que des éléments bloquent la vue ».

3. … et 10 fois plus d’éléments patrimoniaux

Dans le même ordre d’idées, dix fois plus d’éléments patrimoniaux protégés sont mentionnés (soit 4 188 contre 410 dans le PLU 2006). S’il y en a autant, c’est parce qu’une étude exhaustive a été réalisée pour répertorier ce qui constitue le « patrimoine bâti et paysager » de Saint-Malo, loin de se limiter à Intra-Muros et aux 86 bâtiments classés de la ville.

Cela comprend par exemple le patrimoine balnéaire, religieux, mais aussi les maisons emblématiques de la reconstruction de Saint-Malo, le patrimoine industriel portuaire… et va jusqu’aux « murs de clôture remarquables ».

Ce recensement détaillé est assorti d’un « cahier des prescriptions environnementales » qui devra s’appliquer à tout ce qui se construira à proximité des éléments patrimoniaux.

4. « 80 % du territoire préservé d’une mutation profonde »

S’agissant de la densification urbaine, passage obligé pour pouvoir construire de nouveaux logements, le nouveau PLU fait dans la dentelle. « 80 % du territoire urbain ne va pas connaître de mutation profonde et restera dans ses caractéristiques urbaines actuelles », affirme Gilles Lurton.

Dans le détail, la « densification douce » concernera 60 % de la surface à vocation d’habitat.

Une « densification moyenne » sera possible sur 26 % (par exemple, à La Découverte). « On privilégie la densification forte sur des opérations maîtrisées par la Ville », résume Charles Pottier, directeur du service urbanisme. Ce sont les OAP (Orientations d’aménagement et de programmation) à vocation résidentielle, comme à La Houssaye, le long de l’avenue du Général de Gaulle ou le secteur de l’avenue Aristide Briand, ou même la frange Sud de Rothéneuf (hors zones humides). Mais, là encore, cela ne veut pas dire qu’on y développera uniformément de grands immeubles : il s’agit là de créer des quartiers cohérents, avec des commerces et des hauteurs autorisées variables selon les secteurs.

5. Un zonage plus explicite

Si vous êtes propriétaire à Saint-Malo, ce qui vous intéressera au premier chef est bien sûr le classement de la parcelle sur laquelle vous êtes installé. À ce sujet, dit Charles Pottier, « nous avons essayé d’être plus lisibles dans nos acronymes » et aussi plus explicite. UR2 signifie par exemple que vous êtes dans une zone à vocation résidentielle où les constructions peuvent être à 2 étages + combles, et d’une hauteur maximale de 14 mètres. Dans les zones régies par des OAP, « cela se fait îlot par îlot ». « Si vous êtes dans un îlot UR0 (1 étage + comble, NDLR) vous savez que vous ne pourrez faire qu’une maison, et votre voisin pareil. »

6. Des hauteurs de bâtiment encadrées

Comme dans tout Plan local d’urbanisme, les hauteurs maximales des bâtiments sont strictement encadrées. Mais tout sera fait pour préserver la cohérence des quartiers pavillonnaires, où ne sont autorisées que des constructions en R + 1 (rez-de-chaussée + 1 étage).

Dans certaines zones pavillonnaires « à encadrer » ou « à protéger », un coefficient d’emprise au sol « échelonné » (c’est-à-dire dégressif en fonction de la taille du terrain) sera même instauré. Ceci « pour qu’on ne puisse pas y construire un petit immeuble collectif en rachetant et démolissant plusieurs maisons », explicite Serge Beisseiche, adjoint à l’urbanisme.

Pour le reste, et en dehors des zones régies par des OAP, on n’ira pas plus loin que 21 mètres (soit des immeubles rez-de-chaussée + 4 étages).

Dans les OAP à vocation résidentielle, les hauteurs varient bien sûr selon les quartiers concernés (pas plus de 11 mètres à Rothéneuf, pas plus de 14 mètres à Château-Malo ou à la Montagne Saint-Joseph). Ailleurs on pourra « ponctuellement » atteindre 30 mètres (6 étages) et 42 mètres (10 étages, pour ce qui concerne le projet le long de l’avenue du Général de Gaulle à La Découverte).

7. Moins de places pour la voiture, davantage pour le vélo

Les normes de stationnement vont aussi évoluer avec le nouveau PLU. Pour les nouvelles constructions, on exigera moins de places de stationnement pour les voitures, mais davantage pour les vélos. Un exemple ? Pour un projet de 105 logements rue Marion-Dufresne, 148 places de voitures sont demandées aujourd’hui, ce ne serait plus que 128 avec les nouvelles normes ; il faudrait aussi prévoir 159 places de vélo, contre 105 actuellement.

8. La ZI Nord reste à vocation économique

Saint-Malo a un besoin criant de logements abordables pour les familles, c’est entendu, mais le nouveau PLU ne va pas pour autant sacrifier le développement économique.

Pour la ZI Nord, qui a la particularité d’être dans le tissu urbain, la tentation est pourtant forte… « Des promoteurs ont déjà des plans tout prêts », glisse le maire. Ils pourront rester dans les tiroirs car « la ZI nord sera maintenue, il faut préserver des zones d’activités économiques ».

Pour ne pas gâcher d’espace, il faudra densifier aussi dans les zones artisanales. « On a modéré les exigences d’espaces verts, pour ne pas refuser à un artisan de s’étendre. On autorise aussi davantage de hauteur. »

9. Agrandir le campus… en déplaçant la 4-voies

Il n’y a plus de place sur le campus de Paramé, constitué autour de l’IUT, de l’ENSM, du lycée maritime ou du lycée professionnel La Providence, avec aussi son cinéma et bientôt un restaurant universitaire et une nouvelle salle de gym.

« Je n’imagine pas que ça puisse s’arrêter là, affirme Gilles Lurton, sachant que nous avons des demandes de nouveaux établissements. » Aussi le campus pourra s’étendre de l’autre côté de la 4-voies actuelle (rocade), pour y développer aussi des logements (y compris étudiants), éventuellement des activités de loisirs et peut-être « une plaine sportive ».

Mais, pour ne pas scinder ce futur quartier universitaire en deux, « il faudra déplacer la 4-voies ». Bien sûr, ce n’est pas pour tout de suite : « L’idée est là pour les 10 ou 20 ans qui viennent, c’est une vision pour l’avenir. »

10. Préserver les rues commerçantes

Rue Ville-Pépin à Saint-Servan, ou rue Ange-Fontan à Paramé, il est encore possible aujourd’hui de transformer un rez-de-chaussée commercial en logement ou en garage. Ce ne sera plus le cas dans le nouveau PLU, « afin de préserver la diversité du linéaire commercial de nos centralités ».

Cela concerne les rues commerçantes des secteurs Gare-Rocabey, Intra-Muros, Saint-Servan, Courtoisville, Rochebonne, Paramé et Rothéneuf. Concrètement, les rez-de-chaussée devront être affectés « à de l’artisanat ou commerce de détail, des activités de services où s’effectue l’accueil d’une restauration, des équipements d’intérêt collectif et de services publics ».

Par ailleurs, il est prévu de « stopper l’extension des sites commerciaux en périphérie » et d’autoriser « avec mesure les nouvelles implantations de commerces et services de proximité […] hors des centralités existantes ou dans les nouvelles opérations d’aménagement ».

11. Affirmer la place du port dans la ville

L’avenir du port de Saint-Malo (110 hectares au cœur de la ville !) est l’objet d’une Orientation d’aménagement et de programmation spécifique, résultat d’un travail entre la Ville et la Région et validé en conseil portuaire. « L’idée est de faire en sorte que le port ne tourne plus le dos à la ville », explicite Charles Pottier. Concrètement, il s’agit de déterminer les activités qu’il est possible d’installer en secteur portuaire, « une voilerie par exemple, mais pas un carrossier automobile ».

« Nous avons eu des acteurs maritimes qui ont dû s’installer en zone industrielle, le but est qu’il puisse s’installer au plus proche du port », souligne Jean-Virgile Crance, premier adjoint, qui évoque aussi en conseil le pôle course au large, la transformation de l’ancienne piscine du Naye en centre nautique. 

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